가늠 GANEUM · 부지 검토
개발의 원자재는 토지,
그 첫 검토를 빠짐없이.
구역계와 총면적, 용도지역 구성, 법규 후보, 입지 점수까지 — 부지를 판단하는 데 필요한 축을 지도 한 화면에서 모읍니다. 확정 자료를 대신하지는 않습니다. 그보다 앞선 단계, 지번과 구두 설명이 아니라 근거를 놓고 검토받을 수 있게 하는 것이 가늠입니다.
베타 기간에는 사전 승인된 이메일로 30일간 사용할 수 있습니다. 신청은 카카오톡 채널로 받고, 승인되면 안내드립니다.
Why
땅은 정해졌는데,
검토는 어디서부터 시작할지가 막힙니다.
실무에서 반복해 마주친 세 가지가 이 도구를 만든 이유입니다.
필지가 여러 개면 면적부터 손으로 더한다
지번마다 열람하고 엑셀로 옮겨 합산합니다. 필지가 바뀌면 그 작업을 처음부터 다시 합니다.
용도지역·지구가 섞이면 기준이 사람마다 다르다
어느 조례가 적용되는지, 도로는 면적에서 빼는지. 같은 부지를 두고 검토자마다 다른 값을 말합니다.
들고 갈 자료가 없어 대화가 시작되지 않는다
관청·설계사와의 상담은 자료가 있어야 진행됩니다. 자료가 없으면 "일단 측량부터"에서 멈춥니다.
지도에서 고른 필지를 하나의 구역계로 묶어, 총면적·용도지역별 구성·법규 후보·산출물까지 한 흐름으로 정리합니다. 확정 자료를 대신하는 것이 아니라,확정 자료를 받기 전에 판단을 시작하게 하는 것이 목적입니다.
Edge
필지를 통째로
사지 않아도 됩니다.
부분매입 구역계와 도로부지 편입면적. 가늠을 따로 만든 이유가 여기 있습니다.
부분매입 · 분할매입 사전검토
필지 전체가 아니라 일부만 매입할 때, 그 분할이 법적으로 어떤 절차를 타는지부터 막힙니다. 가늠은 대상 필지를 골라 담으면 공간정보관리법·국토계획법·건축법·농지법·산지관리법상 분할이 거치는 절차를 조문 근거와 함께 정리합니다. 분할 가부 자체를 단정하지 않습니다 — 매도자 동의와 인허가 취득을 전제한 계획 자료이기 때문입니다.
도로부지 편입면적만 계산
진입로 예정선과 폭을 그리면, 도로가 지나가는 필지별 편입면적만 계산됩니다. 필지 전체를 사는 것이 아니라 도로로 들어가는 면적만큼만 매입비를 산정하는 방식입니다.
조례가 먼저다
분할제한면적 등은 시행령 범위가 아니라 해당 지자체 조례를 우선 적용합니다. 조례가 등재되어 있지 않으면 시행령 값을 잠정 기준으로 쓰고 확인 필요로 남깁니다.
공부면적 앵커링
모든 산출은 공부(公簿) 면적을 기준으로 고정됩니다. 확정 면적은 지적측량을 전제로 하며, 측량이 필요한 지점은 별도로 안내합니다.
산출물 5종이 같은 선택에서
한 번 담은 필지에서 토지조서·CAD 인계 패키지·구역계도·입지 리포트·법규검토 보고서가 나옵니다. 필지를 다시 고르거나 값을 다시 입력할 필요가 없습니다.
확정 자료를 대신하지 않습니다. 그 비용을 들일 부지인지 먼저 가르는 도구입니다. 측량·설계·인허가 검토는 부지를 정한 다음에 드는 비용이고, 가늠이 아끼는 것은 그 비용 자체가 아니라 아닌 부지에 그 비용을 들이는 일과 상담 자리에서 되돌아 나오는 시간입니다.
Features
검토에 필요한 네 가지가
하나의 흐름에 있습니다.
따로 만들던 자료들이 필지 선택 하나에서 이어집니다.
지도 기반 구역계
위성 지도에서 클릭·영역 선택으로 필지를 담으면 구역계가 하나로 통합됩니다. 경계 파일(GeoJSON)과 구역계도 이미지가 한 번에 생성됩니다.
토지조서 자동화
지목·면적·용도지역을 공공 API에서 수집해 조서 엑셀로 정리합니다. 수기 입력 없이, 항목마다 원천과 조회 시점이 남습니다.
입지 스코어
역·학교·버스·IC·인구 — 공공 원천 데이터 다섯 가지로 사업 유형별 입지를 채점합니다. 근거 지표와 거리값이 리포트에 그대로 공개됩니다.
법규검토 초안
사업 유형에 따라 검토가 필요한 법규 후보를 도출하고, 근거 조문 요지가 담긴 검토서 초안을 만듭니다. 초안은 자격자의 검수를 전제로 하며, 적용 여부를 확정하지 않습니다.
화면은 공개된 공부 데이터(경기도 광주시 도척면)로 만든 검토 예시이며, 실제 사업지가 아닙니다.
Deliverables
저장 한 번으로 만들어지는 산출물.
검토 회의에 바로 들고 갈 수 있는 형태로 나옵니다.
- XLSX 토지조서
- PNG 구역계도
- ZIP CAD 인계 패키지 (DXF·GeoJSON·CSV)
- PDF 입지 적합성 리포트
- PDF 법규검토 보고서(초안)
샘플은 실제 검토에서 나온 산출물이며, 사업명과 소재지는 비식별 처리했습니다. 면적·필지수는 공부(公簿) 기준이고 확정 면적은 지적측량을 전제로 합니다.
How to
시작하면 이 순서로 진행됩니다
네 단계로 진행됩니다. 산출물은 마지막 단계에서 같은 선택값으로 한 번에 만들어집니다.
- STEP 01
주소로 이동한다
지번이나 도로명을 넣으면 해당 위치로 지도가 이동하고 지적 경계가 위성 영상 위에 겹쳐 보입니다.
- STEP 02
필지를 담는다
클릭하거나 영역을 그려 여러 필지를 한 번에 담습니다. 부분매입이면 대상 필지만 골라 담습니다.
- STEP 03
구역계를 확정한다
담은 필지가 하나의 구역계가 되고 총면적·용도지역별 구성이 집계됩니다. 도로 제외 면적도 구분됩니다.
- STEP 04
근거를 확인하고 산출물을 만든다
입지 스코어와 법규 후보를 출처와 함께 확인한 뒤, 토지조서·구역계도·리포트를 한 번에 생성합니다.
미리 준비할 것— 지번 하나만 있어도 시작할 수 있습니다
- 부지 지번 또는 도로명 주소
- 대상 필지 목록(부분매입·일부 필지만 검토할 때)
- 검토 목적(매입 검토 · 중개 자료 · 인허가 상담)
- 희망 용도(공동주택 · 근린생활 · 물류 등)
- 기존 측량성과 · 지적도(있으면)
- 토지이용계획확인원(있으면 대조용)
산출물의 면적은 공부(公簿) 면적 기준입니다. 실제 사업면적은 측량성과에 따라 달라지므로, 확정 단계에서는 지적측량을 전제로 검토하십시오. 규모가 정리되면셈에서 사업비를 이어서 볼 수 있습니다.
Plans
원하는 사업, 이 땅에 맞을까요.
주거·상업·오피스·물류 네 가지 유형을 공공 데이터로 동시에 채점해, 원하는 사업에 맞는 자리인지 확인합니다.
입지 유형 브리프
필지 선택 후 바로 나오는 3~4쪽 요약판입니다.
- 4개 유형 동시 채점 — 1위 유형 공개 (점수·등급·축별 근거)
- 반경 지도 · 레이더 차트 · 실측값 출처 표기
- 2위 이하 순위는 표시, 점수는 정식 보고서에서 공개
입지 적합성 분석 보고서
6장·20쪽대 정식 보고서 — 유형별 상세와 근거 데이터 전체.
- 전 유형 점수 · 유형별 상세(레이더 + 관점 지도 + 실측 근거)
- 반경 1·2·3km 시설 실측표, 인구·전출입·통근 통계(KOSIS)
- 판단 항목은 슬롯으로 구분 — 수치와 판단을 섞지 않습니다
관광휴양형 검토는 별도 문의로 진행합니다. 보고서는 가격 산정·분양성 판정을 포함하지 않습니다.
Principles
빠른 것보다 먼저, 틀리지 않는 것.
수치를 만들지 않습니다
계산되지 않는 값은 표시하지 않습니다. 추정이 필요한 항목은 추정임을 함께 표시합니다.
모든 지표에 출처
모든 데이터에 원천과 조회 시점 메타가 붙습니다. 리포트의 숫자는 근거까지 따라갑니다.
최종 판단은 사람
법규검토 산출물은 초안입니다. 자격자 검수를 전제로 하며, 도구가 적용 여부를 확정하지 않습니다.
Start
지금 검토 중인 부지가 있나요?
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