셈 SEM · 사업수지 · 현금흐름
사업기간을 바꾸면,
숫자가 전부 다시 계산됩니다.
엑셀에서는 기간 한 줄만 바꿔도 현금흐름과 금융비 수식이 어긋납니다. 셈은 공정률과 분양 스케줄, PF 인출·상환까지 함께 다시 계산합니다 — 누가 열어도, 언제 열어도 같은 숫자가 나옵니다.
베타 기간에는 사전 승인된 이메일로 30일간 사용할 수 있습니다. 신청은 카카오톡 채널로 받고, 승인되면 안내드립니다.
Why
규모는 어디서든 볼 수 있지만,
사업비는 아무도 확인해 주지 않습니다.
실무에서 반복해 마주친 세 가지가 이 도구를 만든 이유입니다.
규모 검토는 흔한데, 사업비 검토는 비어 있다
건축개요·규모검토는 여러 곳에서 제공됩니다. 정작 사업의 성패를 가르는 공사비·금융비·세금은 각자 감으로 넣습니다.
엑셀 수지는 만든 사람만 열 수 있다
셀 하나를 고치면 근거가 사라지고, 같은 사업인데 파일마다 숫자가 다릅니다. 검토자는 결과를 믿을 근거가 없습니다.
부담금은 법정 산식인데 가장 많이 빠진다
개발부담금·농지전용·상하수도원인자·광역교통·학교용지. 출처가 명확한 항목인데도 소규모 사업에서 자주 누락됩니다.
규모를 다시 산출하지 않습니다. 대신 사업비만 끝까지 다룹니다. 총사업비를 10개 계층으로 쪼개 산출근거·출처와 함께 계산하고, 확인되지 않은 값은 채우지 않고확인 필요로 남깁니다.
Edge
엑셀이 못 하는 지점을,
셈은 따로 챙겼습니다.
사업유형이 갈리는 지점과, 기간이 흔들릴 때 무너지는 지점입니다.
사업기간을 바꾸면, 전 구간이 다시 계산됩니다
엑셀에서 공사기간 한 줄을 바꾸면 공정률·분양 스케줄·PF 인출과 이자 계산식이 줄줄이 어긋납니다. 그 수식을 다시 맞출 수 있는 사람은 실무에 능숙한 소수입니다. 셈은 기간을 바꾸면 월별 유입·유출·누계·PF 인출·상환·잔액이 함께 갱신됩니다. 사업 전 → 준비 → 공사 → 준공 → 운영 → 매각까지 한 화면에서 이어집니다.
임대형을 분양형과 같은 깊이로
물류·오피스·근린생활 같은 임대형은 분양형보다 얕게 다뤄지기 쉽습니다. 셈은 개발기(공사비·PF)와 운영기(임대 NOI 누적)를 하나의 시재로 연결하고, 준공 후 매각(EXIT)까지 이어 봅니다.
부담금은 법정 산식대로
개발부담금·농지전용·상하수도원인자·광역교통·학교용지·전력분담금(계약전력 기준)까지. 출처가 명확한 항목을 누락 없이 계층으로 노출합니다.
운영 심사지표까지
NOI수익률(Cap)·DSCR·LTC·LTV·IRR·ROE. 임대형 사업의 금융 심사에서 실제로 요구되는 지표를 함께 산출합니다.
실무 수지모델과 대사 검증
같은 입력이면 같은 숫자가 나오도록, 실무에서 쓰는 수지모델과 항목별로 대사해 검증한 계산 엔진입니다.
임대주택 · 데이터센터로 확장
물류·오피스·근린생활 다음으로, 운영형 자산 중 수요가 확인되는 유형부터 순차 확장을 검토합니다.
수지를 좋아 보이게 만드는 도구가 아닙니다. 안 되는 사업을 일찍 알게 하는도구입니다. 검토를 늦게 끝낼수록 이미 쓴 계약금·설계비·금융비용은 되돌리기 어렵습니다. 셈이 아끼는 것은 계산 시간이 아니라, 안 될 사업에 더 들어갈 돈과 시간입니다.
Proof
같은 입력이면,
실무 모델과 같은 결과.
셈의 계산 엔진은 신탁·PF 실무에서 실제로 쓰인 수지모델과 결과를 대조하는 방식으로 검증합니다.
- 실무 수지모델 10종의 입력을 그대로 넣고, 산출 전 항목을 대조합니다
- 계산 경로 골든테스트로 총수입·사업비·금융비용·월별 현금흐름까지 고정합니다
- 담당자가 바뀌어도, 6개월 뒤에 다시 열어도 같은 숫자가 나옵니다
- "이 숫자 근거가 뭐죠?" — 심사역의 질문에 그 자리에서 답할 수 있습니다
실무 수지모델 대비 대사 · 월별 현금흐름
- 총수입✓ 실측과 일치
- 사업비✓ 실측과 일치
- 금융비✓ 실측과 일치
- 경상이익✓ 실측과 일치
Features
핵심만 입력하면,
수지와 현금흐름까지.
엑셀 수식을 짤 필요가 없습니다. 네 가지가 하나의 계산으로 이어집니다.
간이 입력
자산유형·상품구성·분양조건 등 핵심 항목 한 세트만 입력합니다. 분양형·임대운영형, 단일형·복합형을 토글로 나눕니다.
사업수지
상품구성에서 분양수입·사업비·금융비를 거쳐 경상이익까지 이어집니다. 회차별 분양수입과 PF·중도금대출 금융비를 반영합니다.
월별 현금흐름
공정률을 기준으로 월별 현금흐름을 만듭니다. 목표·표준·최소 3안으로 분양률 시나리오를 나눕니다.
민감도 · 심사지표
분양률 커브와 이자 시뮬레이션으로 시나리오를 비교합니다. 손익분기 분양률 등 심사기준표 지표를 함께 봅니다.
화면은 테스트 데이터 기준이며, 표시 수치는 예시입니다.
Deliverables
회의에 그대로 들고 갈 산출물.
심사와 보고에 바로 쓰는 형태로 나옵니다.
사업수지분석표
총수입·사업비·금융비·경상이익을 한 표로 정리합니다. 산출 근거는 접어서 함께 담깁니다.
연차 · 월별 현금흐름표
공정률 기반 현금흐름을 연차와 월별로 만듭니다. 목표·표준·최소 3안으로 나눠 봅니다.
심사지표
심사기준표를 기준으로 지표를 정리합니다. 손익분기 분양률 등 심사에서 묻는 숫자를 함께 답니다.
내보내기
엑셀과 PDF로 저장합니다. 인쇄용 레이아웃으로 그대로 출력할 수 있습니다.
- XLSX 사업수지분석표
- XLSX 현금흐름표
- PDF 수지 리포트
- 인쇄 전용 레이아웃
산출물은 입력값 기반 시뮬레이션이며, 표시 수치는 예시입니다.
How to
시작하면 이 순서로 진행됩니다
네 단계로 진행됩니다. 각 단계는 앞 단계 결과를 이어받으므로 같은 값을 다시 넣지 않습니다.
- STEP 01
사업개요를 입력한다
자산유형·공사기간·대지면적·연면적·세대수·토지가·공사비 단가. 넣는 즉시 수입·지출·이익률이 계산됩니다.
- STEP 02
지출 계층을 확인·보정한다
토지비부터 금융비용까지 10개 계층을 펼쳐 산출근거를 확인하고, 아는 값은 직접 입력해 덮어씁니다.
- STEP 03
월별 현금흐름을 본다
공정률·분양 스케줄에 따라 월별 수입·지출과 PF 인출·상환·잔액이 펼쳐집니다. 자금이 비는 달을 찾습니다.
- STEP 04
시나리오로 검증한다
분양률을 낮춰가며 PF를 갚을 수 있는 최소 분양률과 완제 시점을 확인합니다. 여기까지가 1회 검토입니다.
미리 준비할 것— 없으면 가정값으로 시작하고 나중에 바꿔도 됩니다
- 대지면적 · 연면적 · 세대수(또는 가늠 산출물)
- 토지 매입가(계약 전이면 호가·제안가)
- 공사비 단가 가정(평당 또는 ㎡당)
- 분양가 · 임대료 가정(인근 사례 기준)
- PF 조건(금리 · 기간 · LTV)
- 공사기간 · 사업기간(개월)
규모가 아직 없다면 가늠에서 부지 검토를 먼저 하는 편이 빠릅니다. 다만 셈은 규모의 출처를 가리지 않습니다 — 설계사 안이든 다른 사이트 결과든 그대로 넣으면 됩니다.
Principles
빠른 것보다 먼저, 틀리지 않는 것.
수치를 만들지 않습니다
요율·법령 수치에는 출처와 확인일을 답니다. 임의로 만들거나 보간하지 않습니다.
골든테스트로 고정합니다
모든 계산 경로를 실무 수지모델 실측값과 대사합니다. 대사 없는 계산은 넣지 않습니다.
화면은 계산하지 않습니다
값은 엔진에서만 나옵니다. 화면이 산식을 흉내내면 검증 밖 숫자가 생기기 때문입니다.
Start
검토 중인 사업이 있나요?
베타 기간에는 사용 중 발견된 계산 이슈를 직접 회신드립니다. 신청 시 사업 유형과 검토 시점을 함께 적어주시면 우선 배정에 반영합니다.
베타 기간에는 사전 승인된 이메일로 30일간 사용할 수 있습니다. 신청은 카카오톡 채널로 받고, 승인되면 안내드립니다.